案例探析:农村房屋买卖合同效力及合同解除后赔偿责任探析

联系我们 admin 2024-02-12 21:14 12 0

  

  农村房屋买卖的问题一直是困扰着很多人的问题,个人也同样如此,近几日也有多人咨询关于户口已经迁离原村集体组织后关于宅基地是否可以继承、更名甚至买卖的问题,其中牵扯着有关法律的规定,基本可以明确,非村民组织成员是不能享有宅基地使用权的,再一个就是村集体的内部道德传承问题,一般来讲只要是这个村子的村子也不会管,所以村内宅基地使用权的流动是可行的。这里就根据山东省青岛市二〇二〇年六月三十日关于姜某龙、徐某国农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决进行浅要分析。

  

  ​一、当事人主要纠纷和诉求

  姜某龙上诉请求:撤销原判,依法改判驳回徐某国的诉讼请求。事实和理由:一、原审认定事实不清。姜某龙系黄岛区滨海街道办事处石甲村村民,其作为集体经济组织成员,购买涉案房屋符合法律规定。姜某龙已于2018年12月27日与黄岛区滨海街道办事处石甲村村民委员会签订了《拆迁安置补偿协议》,该事实说明姜秀英与姜某龙之间的《房屋买卖合同》已经实际履行,姜某龙已经取得涉案房屋的所有权及其拆迁利益。原审在未查明案件事实的情况下认定姜秀英与姜某龙未实际交付房屋,与事实不符。二、原审依据《土地管理法》、《物权法》中集体土地上宅基地房屋买卖的相关法律规定,以刘延省、姜秀英非涉案房屋所在地集体经济组织成员为由,认定徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英之间的房屋买卖合同无效不正确。根据山东省环境资源厅的文件,涉案房屋所在的黄岛区滨海街道办事处石甲村的土地,早在2012年就已经由农用地转为建设用地并征收,即在本案纠纷发生前,涉案房屋所占用的土地已经是国有土地了。因此,以上几份房屋买卖合同均符合法律规定,且当地村集体已经据此认可了姜秀英与姜某龙之间的房屋买卖行为,并与姜某龙签订了《拆迁安置补偿协议》。综上,徐某国在出售涉案房屋后在十几年的时间内不主张任何权利,但其眼见该房屋拆迁所得的巨大利益,提起本案诉讼,不仅明显超过诉讼时效,更属于违背诚信原则的行为,其请求不应得到支持。

  徐某国答辩称:本案应驳回上诉,维持原判。一、原审认定事实清楚。姜某龙在一审提交的《房屋买卖合同》约定姜某龙须于合同签订当日付款10万元,余款于2017年12月31日之前分期付清,姜秀英应于2020年12月31日前将房屋交付给姜某龙。但姜某龙无证据证明其已履行该合同,且与石甲村委会签订《拆迁安置补偿协议》的是姜秀英而非姜某龙。姜某龙上诉称已与石甲村委会签订《拆迁安置补偿协议》,无事实依据。姜秀英与石甲村委会签订《拆迁安置补偿协议》的事实证明,姜秀英与姜某龙作为姑侄关系,其二人签订了虚假的房屋买卖合同,而无房屋买卖之实。二、原审适用法律正确。徐某国将其在石甲村的涉案房屋卖给城镇居民刘延省、刘延省又将该房屋卖给非同一集体经济组织成员的姜秀英,其买卖农房的行为违反了我国法律、法规及政策的规定。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售。”2014年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”最高人民法院第八次民事审判会议纪要规定:“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。”据此,上述房屋买卖合同均无效。姜某龙虽为石甲村居民,但其父母在该村有一处宅基地房屋,根据我国《土地管理法》关于“一户一宅”等规定,其不得再取得宅基地,其取得宅基地应经过相关部门审批同意,而姜某龙未取得审批手续,故其房屋买卖合同即使实际履行,也属无效的。姜某龙上诉主张2012年石甲村的土地就已经由农用地转为建设用地并征收,也无事实和法律依据。而且,徐某国主张涉案房屋买卖合同无效及房屋拆迁利益归其所有不存在诉讼时效问题。宗振明、姜秀英陈述意见称:同意姜某龙的上诉请求和理由。刘延省未陈述意见。

  

  徐某国向一审法院提出诉讼请求:1.确认徐某国与刘延省及刘延省与宗振明签订的房屋买卖合同无效,并判令返还徐某国坐落于青岛市黄岛区30号的房屋四间;2.本案诉讼费由刘延省、宗振明、姜秀英、姜某龙承担。诉讼过程中,徐某国变更诉讼请求为:1.确认徐某国与刘延省及刘延省与宗振明签订的房屋买卖合同无效;2.判决坐落于石甲村30号的房屋四间因拆迁改造获得的拆迁补偿权益归徐某国所有;3.本案诉讼费由刘延省、宗振明、姜秀英、姜某龙承担。事实与理由:2009年12月4日,徐某国与刘延省签订了房屋买卖合同,约定徐某国将位于石甲村30号的房屋四间(土地使用证号:南房字第02130931),以12.8万元的价格卖给刘延省,并交付了房屋,后刘延省又将涉案房屋卖给宗振明。因刘延省、宗振明不是石甲村村民,故徐某国与刘延省及刘延省与宗振明的房屋买卖均违反了土地管理法关于任何单位和个人均不得非法转让土地的规定,房屋买卖合同无效。故徐某国具状诉至法院,请求判如所请。

  宗振明、姜秀英、姜某龙在一审共同辩称:宗振明与姜秀英系夫妻关系,姜某龙系姜秀英亲侄子。徐某国于2009年12月4将涉案房屋卖给刘延省,刘延省支付了对价,徐某国交付了房屋,合同履行完毕。刘延省于2014年1月3日将涉案房屋转让给了宗振明、姜秀英,买受人支付对价30万元,刘延省交付了房屋。2015年3月18日,姜秀英将涉案房屋转让给姜某龙,约定交易价格为40万元,姜某龙已支付20万元。2018年12月27日,姜秀英作为被拆迁对象与石甲村委会签订了拆迁补偿协议,在领取了协议约定的款项后,姜秀英转交给姜某龙。徐某国因涉案房屋拆迁获得了较大利益而置诚信于不顾提起诉讼,违反了诚信原则,且该案已超过诉讼时效。石甲村委会通过村民表决方式认可将拆迁补偿给予姜秀英,属于村民自治范围,系合法有效的行为,故应驳回徐某国的诉讼请求。刘延省在一审辩称:同意宗振明、姜秀英、姜某龙的答辩意见。

  

  二、一审二审认定事实和判决结果

  一审法院认定事实如下:位于青岛市黄岛区的房屋【集体土地使用证号:南集用(2009)第020130931号】,登记在徐某国名下。

  2009年12月4日,徐某国作为甲方(卖方)与刘延省作为乙方(买方)签订《房屋买卖合同》,约定:一、甲方将位于胶南市间卖给乙方,该房屋集体土地使用证号码为:(南)房字第××号。二、该房屋售价为人民币壹拾贰万捌仟元整。乙方必须于2009年12月4日前一次性将房屋款付给甲方,甲方收款后即将房屋和产权证等手续交给乙方。三、该房屋自交付乙方之日起,凡该房屋引发的一切纠纷与甲方无关。四、乙方办理过户手续需要甲方协助的,甲方应当协助办理。五、因买卖房屋、过户等产生的一切费用由乙方承担。六、任何一方违约,须向对方支付违约金贰佰万元整,并赔偿由于违约给对方造成的实际损失。七、本协议一式二份,甲乙双方各执一份,本协议自甲乙双方签字之日起生效。双方签订上述《房屋买卖合同》当日,刘延省向徐某国支付了购房款128000元,徐某国为刘延省出具了《收到条》一份、《声明》二份,并将房屋的集体土地使用证等交付给刘延省。《收到条》内容为:今收到刘延省购买胶南市滨海街道办事处石甲村30号(南房)02130931号房屋款壹拾贰万捌仟元整,该房屋所有相关产权手续已交付刘延省,2009年12月11日前该房屋交付刘延省。《声明》分别为:自2009年12月4日起,该房屋产权永久使用和所有权归刘延省,双方永不反悔;自该协议签订之日起,该房屋如被国家征用或者房屋改造(如房屋未办理过户手续),徐某国应当协助刘延省办理该房屋的征用及改造的一切手续,该房屋所得的一切利益归刘延省所有,办理相关手续的费用由刘延省承担。2014年1月3日,刘延省与姜秀英签订协议,约定将涉案房屋转让给姜秀英,刘延省手书了协议一份:经双方协商,此房屋买卖合同自2014年1月3日起转让给姜秀英,该房屋所有权益自转让之日起均归姜秀英所有,本人与该房权益没有任何关系;该房转让款计人民币叁拾万元整,当日一次付清。姜秀英在刘延省出具协议后,向其支付了购房款30万元。

  

  宗振明、姜秀英、姜某龙提交《房屋买卖合同》一份并称:姜秀英系姜某龙的姑姑,双方于2015年3月18日签订该合同,姜某龙在合同签订后已向姜秀英支付了现金10万元。合同约定姜秀英将涉案房屋卖给姜某龙,售价40万元。姜某龙于合同签订之日付现金20万元,余款于2017年12月31日之前分期付清,姜秀英应于2020年12月31日前将房屋交付给姜某龙。该合同还约定:自该房屋买卖合同生效之日起,该房屋全部相关证件暂由姜秀英代为保管,在房屋交付前如遇国家征用、村庄改造或房屋拆迁改建等,姜某龙均委托姜秀英全权代理并签署办理全部相关手续文件,但房屋最终所有权及其他权益均归姜某龙所有。合同还对违约责任、权证的交付等相关问题进行了约定。

  2018年12月23日,石甲村委会作为甲方与姜秀英作为乙方签订《搬迁安置补偿协议(平房)》,约定涉案房屋按规定确认为1个标准宅基地单位,房屋及附属物的评估值为130043元。签约奖及搬迁补助费:根据方案,乙方应得签约奖15000元,搬迁补助费1000元,共计16000元,该款项在乙方完成房屋腾空达到拆除条件并经村庄改造搬迁安置委员会验收合格后七个工作日内发放。安置楼房的选择:根据乙方宅基地单位的数量,乙方获得安置楼房建筑面积180㎡,其中无偿安置建筑面积150㎡,再利用宅基地上的房屋及附属物评估值按优惠价(3000元/㎡)置换建筑面积30㎡的安置楼房。乙方实际选择高层(18层)楼房2处,共180㎡,面积分别为100㎡、80㎡。找差面积及价款结算:乙方按照优惠价3000元/㎡置换安置楼房建筑面积30㎡,共计90000元。据此,乙方房屋及附属物评估值减去所选找差面积的折合金额,乙方还(剩余)40043元。本款项待安置房屋交付、钥匙发放时一并结算兑付。协议还对有关奖励、建筑面积误差等其他问题进行了约定。一审法院认为,本案争议的焦点:一是徐某国与刘延省签订的《房屋买卖合同》、刘延省与姜秀英签订的房屋转让协议、姜秀英与姜某龙签订的《房屋买卖合同》是否合法有效;二是涉案的房屋的拆迁权益如何区分。第一,根据相关法律规定,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。刘延省、姜秀英均非涉案房屋所在的石甲村集体经济组织成员,故徐某国与刘延省及刘延省与姜秀英签订的房屋买卖合同均系无效。基于徐某国与刘延省签订的合同及刘延省与姜秀英签订的合同均系无效,即使姜秀英与姜某龙签订的合同属实亦应属无效,且姜秀英与姜某龙均未举证证明双方已实际履行。姜秀英、姜某龙虽称石甲村委会认可姜秀英与姜某龙房屋转让,但合同的效力基于根据法律规定而非村委会的认定。第二,根据法律规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据徐某国与刘延省的陈述,结合双方签订的《房屋买卖合同》、徐某国为刘延省出具的二份《声明书》等事实,原审认为,徐某国对合同无效应承担主要过错,以徐某国承担70%责任为宜,刘延省与姜秀英签订的无效合同,应以双方各承担50%的责任为宜。第三,关于徐某国主张的各项补偿权益。1、房屋及附属物的评估值130043元,系对原有房屋的价值的评估,故该款项应归徐某国所有。因搬迁补偿协议约定该款项在安置房屋交付、钥匙发放时一并结算兑付,故原审暂不处理;2、签约奖15000元、搬迁补助费1000元、速签奖2000元、房屋速签奖2000元、拆除奖5000元,基于涉案房屋多次转让,拆迁时由姜秀英管理使用,且由其与石甲村委会签订了搬迁补偿协议,故徐某国要求该五项费用归其所有,并无事实依据,原审不予支持;3、生活保障奖每人每月100元、丧葬补助费1500元、临时过渡补助费每月1500元,该三项费用系村集体组织自治范围内的权利,不属法院民事案件受理范围,原审不予处理;4、拆迁安置补偿的楼房及其他附属不动产,系对涉案房屋的搬迁的直接补偿,基于徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英签订的合同均系无效,故拆迁前的涉案房屋应仍属徐某国所有。现徐某国主张因拆迁涉案原房屋获得的安置房屋归其所有,事实清楚,于法有据。第四,因各方之间签订的房屋买卖合同无效,徐某国应返还刘延省支付的购房款,并按其过错程度,赔偿刘延省因房屋增值造成的损失。徐某国以12.8万元的价格卖给刘延省,刘延省以30万元价格卖给姜秀英,故涉案房屋在刘延省管理使用期间的增值部分为17.2万元,应由徐某国赔偿刘延省12.04万元(17.2万元×70%),刘延省应同时返还姜秀英购房款。基于涉案房屋补偿协议约定的安置房屋尚未分配,其实际价值尚不能确定,故对姜秀英因购买涉案房屋的增值价值亦无法确定,姜秀英可待增值价值确定后另行主张。姜秀英与姜某龙自认双方签订了《房屋买卖合同》,基于双方并无财产争议,且并未举证证明该合同有效且实际履行,故原审不予处理。综上所述,原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定,判决:一、徐某国与刘延省于2009年12月4日签订的《房屋买卖合同》及刘延省与姜秀英于2014年1月3日签订的协议无效;二、徐某国于判决生效之日起十日内返还刘延省购房款128000元,赔偿刘延省房屋增值损失120400元;三、刘延省于判决生效之日起十日内返还姜秀英购房款300000元;四、位于青岛市黄岛区的房屋【集体土地使用证号:南集用(2009)第020130931号,使用权人徐某国】拆迁安置补偿的房屋权益,归徐某国所有;五、驳回徐某国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2860元,由徐某国负担2002元,刘延省负担400元,姜秀英负担458元。因徐某国已预交,刘延省、姜秀英于判决生效之日起十日内分别给付徐某国400元、458元。二审期间,上诉人姜某龙提交如下证据:1、打印于政府机关网站的《山东省人民政府建设用地批件》,以证明涉案土地在房屋交易时已经被全部转为国有建设用地;2、石甲村村委会与姜某龙签订的《搬迁安置补偿协议(平房)》,以证明涉案房屋拆迁所得利益应归姜某龙所有;3、户口本打印件,以证明姜某龙是本村村民,符合农房交易主体资格。经质证,被上诉人徐某国称:1、对证据1的真实性无法确认,需要庭后落实,也请法庭依法核实,该证据中所提到的包括石甲村的土地已转为国有建设用地,但是该证据中所征用的土地是否是涉案房屋所占用的土地无法证明,因为该批件并没有明确哪一部分被征用,只是笼统的说所征用土地的权属是石甲村,是否包含涉案房屋所在的土地并不明确,所以该证据即便是真实的,也无法证明上诉人的主张;2、证据2,在一审中,姜秀英提交的房屋拆迁补偿协议是由石甲村村委会与姜秀英签订的,姜某龙当时没有提出任何异议,现在其与石甲村村委会再签订拆迁补偿协议是不真实的、无效的,徐某国不予认可;3、对证据3的真实性无异议,姜某龙确实是本村村民,但是其要取得宅基地也应当取得相关部门的批准,在其没有提交证据证明其已取得批准的情况下,其购买宅基地也是无效的。原审被告宗振明、姜秀英对上述证据未提出异议。庭审后,被上诉人徐某国就上诉人姜某龙所提交证据1《山东省人民政府建设用地批件》的真实性向本院书面回复称:经查询山东省自然资源厅(原国土资源厅)网站,上诉人提交的建设用地批件中的征收土地公告等资料显示,征收公告中被征收的土地是归石甲村所有的周边的耕地、林地、沟渠及农村道路等土地,但无法证明上诉人关于石甲村村庄土地已被征收为国有土地的主张。

  

  因被上诉人徐某国对于上诉人姜某龙提交的打印于政府部门网站的未加盖印章的《青岛市黄岛区2019年第10批次建设用地计划备案表》以及《划拨土地交接单》复印件不予认可,经上诉人提交书面调查取证申请,本院于2020年5月14日前往青岛西海岸新区(黄岛区)滨海自然资源所对上述证据真实性进行调查取证,该自然资源所当场在上述两份证据中予以盖章确认其真实性。经质证,上诉人姜某龙称:对证据真实性、合法性没有异议,上诉人的主张合法有效。徐某国称:对该两份证据真实性无异议,该两份证据并不能证明涉案土地已征收为国有,第10批次建设用地备案表只是一个计划备案,土地性质应为集体,不能证明上诉人的主张。原审被告宗振明、姜秀英称:同意上诉人质证意见。

  根据上述证据及其质证意见,1、因徐某国对姜某龙所提交其本人户籍资料、打印于政府机关网站的《山东省人民政府建设用地批件》以及加盖当地自然资源管理部门公章的《青岛市黄岛区2019年第10批次建设用地计划备案表》、《土地交接单》复印件之真实性未提出异议,本院对上述证据的真实性予以采信。2、因徐某国对姜某龙所提交其与当地村委会签订的《搬迁安置补偿协议(平房)》之真实性虽有异议,但未举证予以反驳,故本院对该证据的真实性予以采信。本院二审查明,一、姜某龙系青岛市黄岛区滨海街道办事处石甲村村民。2018年12月27日,石甲村民委员会作为甲方与姜某龙作为乙方签订《搬迁安置补偿协议(平房)》,约定涉案房屋按规定确认为1个标准宅基地单位,房屋及附属物的评估值为130043元;安置楼房采取抓阄方式确定;签约奖及搬迁补助费:根据方案,乙方应得签约奖15000元,搬迁补助费1000元,共计16000元,该款项在乙方完成房屋腾空达到拆除条件并经村庄改造搬迁安置委员会验收合格后七个工作日内发放;安置楼房的选择:根据乙方宅基地单位的数量,乙方获得安置楼房建筑面积180㎡,其中无偿安置建筑面积150㎡,再利用宅基地上的房屋及附属物评估值按优惠价(3000元/㎡)置换建筑面积30㎡的安置楼房,乙方实际选择高层(18层)楼房2处,共180㎡,面积分别为100㎡、80㎡;找差面积及价款结算:乙方按照优惠价3000元/㎡置换安置楼房建筑面积30㎡,共计90000元;据此,乙方房屋及附属物评估值减去所选找差面积的折合金额,乙方还(剩余)40043元;本款项待安置房屋交付、钥匙发放时一并结算兑付。协议还对有关奖励、建筑面积误差等其他问题进行了约定。二、《山东省人民政府建设用地批件》显示,自2013年12月2日开始,山东省人民政府陆续批准包括青岛市黄岛区滨海街道办事处石甲村在内的相关农用地转化为建设用地并征收。《青岛市黄岛区2019年第10批次建设用地计划备案表》载明:青岛市黄岛区滨海街道办事处石甲村农村宅基地已被征用为建设用地;《划拨土地交接单》显示:2020年2月26日,为石甲村村庄改造安置项目工程(不包含集体经济发展用房),青岛市黄岛区自然资源局向青岛市黄岛区滨海街道办事处交接划拨土地面积37544平方米。三、根据一审法院开庭笔录,在2019年4月26日的庭审中,徐某国主张涉案房屋因拆迁已被拆除,其他当事人对此均未提出异议。本院二审查明的事实与原审查明一致。本院认为,本案系农村房屋买卖合同纠纷,当事人争议的焦点问题是:各方就涉案农村宅基地房屋分别签订的买卖合同之效力应如何认定;若房屋买卖合同无效,其后果应如何处理。现根据本案查明的事实,评判如下:一、关于各方当事人就涉案农村宅基地房屋分别签订的买卖合同效力认定问题。根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年修订)第六十二条、第六十三条的规定,农村宅基地系经依法审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的集体土地,非本农村集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地。本案中,涉案房屋系农村宅基地房屋,该房屋的转让必然导致其所占用的宅基地一并转让。因刘延省、姜秀英均非涉案房屋所在地的石甲村集体经济组织成员,故徐某国与刘延省于2009年12月4日签订的《房屋买卖合同》、刘延省与姜秀英于2014年1月3日签订的房屋买卖协议均为无效合同。虽然姜某龙系涉案房屋所在地的石甲村集体经济组织成员,并已就该房屋与所在村集体经济组织石甲村委会签订了《搬迁安置补偿协议(平房)》,但因徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英分别签订的房屋买卖合同均归于无效,故应认定姜某龙与姜秀英于2015年3月18日签订的涉案《房屋买卖合同》亦属无效合同。虽然姜秀英与石甲村委会于2018年12月23日就涉案房屋签订了《搬迁安置补偿协议(平房)》,但此后石甲村委会于2018年12月27日又与姜某龙之间就该房屋签订了内容相同的《搬迁安置补偿协议(平房)》,故应认定涉案房屋搬迁安置补偿协议中的被拆迁人已由姜秀英变更为姜某龙,该事实也说明姜秀英、姜某龙之间的房屋买卖合同已经实际履行。姜某龙上诉称以上三份房屋买卖合同均系有效合同且徐某国诉请确认上述合同无效已超过诉讼时效,因无法律依据,本院不予采纳。二、关于合同无效后果的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,因徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英、姜秀英与姜某龙就涉案房屋分别签订的买卖合同均属无效合同,故本案当事人之间的争议应根据上述法律规定并结合其诉辩主张以及案件相关事实予以处理。(一)关于徐某国与刘延省之间因合同无效产生的相互返还问题。根据姜某龙与石甲村民委员会签订的《搬迁安置补偿协议(平房)》,涉案房屋及附属物的评估值为130043元,因该价值与刘延省向徐某国支付的房价款128000元数额相近,故徐某国与刘延省无需因其间合同无效就此相互返还。(二)关于签约奖15000元、搬迁补助费1000元、速签奖2000元、房屋速签奖2000元、拆除奖5000元的归属问题。根据姜某龙与石甲村委会签订的搬迁安置补偿协议,上述奖励及搬迁补助费专属于被拆迁人姜某龙所有,故徐某国要求该五项费用归其所有,无事实依据,本院不予支持。(三)关于生活保障奖每人每月100元、丧葬补助费1500元、临时过渡补助费每月1500元的归属,因该三项费用系当地村集体经济组织赋予其成员姜某龙的相关待遇,当事人因该待遇发生的争议不属于人民法院民事案件受理范围,本案不予处理。(四)关于涉案房屋因拆迁改造获得的增值利益分配问题。因徐某国、姜某龙均就涉案房屋的拆迁利益主张权利,而刘延省、姜秀英在本案诉讼中均不要求其合同相对人返还已付房价款并赔偿损失,应视为对自身民事权利的合法处分,且姜某龙就涉案房屋已与当地村集体经济组织签订了搬迁安置补偿协议,故该房屋因拆迁改造获得的增值利益应根据徐某国、姜某龙各自的过错责任进行分配。1、关于姜某龙所受损失范围的认定。房屋拆迁补偿系对被拆迁房屋的价值补偿,系房屋权利人依法应当享有的权益。本案中,因涉案房屋买卖合同系无效合同,姜某龙不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值,故应认定其因合同无效遭受的损失系涉案房屋的增值损失,该损失也系其基于该无效合同产生的信赖利益损失。因此,上述损失应由涉案无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。2、关于无效合同当事人过错程度的认定。徐某国作为涉案宅基地房屋的权利人,理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让,而且其在出卖涉案房屋9年后方主张权利,致使该房屋被多次转卖,故徐某国应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任;而姜某龙作为最终购房人因负有谨慎审查房屋性质、来源及此前交易过程的义务而未履行,故姜某龙应对本案房屋买卖合同无效承担次要过错责任。据此,应当认定徐某国应承担因合同无效所造成损失的80%,姜某龙应承担该损失的20%,即姜某龙据此可分得涉案拆迁房屋增值部分的80%,徐某国可分得其增值部分的20%。因涉案房屋虽已由姜某龙与当地农村经济组织签订安置补偿协议并被实际拆迁,但因其安置补偿房屋尚未建成,即其增值部分数额尚无法确定,徐某国可在条件具备后对此另行主张,本案不予处理。姜某龙上诉称涉案房屋全部的拆迁补偿利益应归其所有,因无法律依据,本院不予采纳。综上所述,姜某龙的上诉理由部分成立,本院对其相应上诉请求予以支持。原审判决认定事实及适用法律部分有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条规定,判决如下:一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初23号民事判决第二、三、四、五项;二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初23号民事判决第一项为:被上诉人徐某国与原审被告刘延省于2009年12月4日签订的《房屋买卖合同》、原审被告刘延省与原审被告姜秀英于2014年1月3日签订的协议、原审被告姜秀英与上诉人姜某龙于2015年3月18日签订的《房屋买卖合同》无效;三、驳回被上诉人徐某国的其他诉讼请求;四、驳回上诉人姜某龙的其他上诉请求。一、二审案件受理费各2860元,均由被上诉人徐某国负担。本判决为终审判决。

  

  三、判决的法律依据和实务探析

  1.本案历经9年才进行诉讼追索房屋,归根结底都是拆迁惹的祸,拆迁导致了房价附加值大幅提升,所以出卖人就寻求通过诉讼追回房屋所有权。出卖人卖给了非本村民组织人员,这是导致合同无效的根源,而虽然姜某等通过合同转让得到了房屋,但是最终因为第一合同的无效导致了后续合同的无效。

  2.在法律规定的诉讼时效期间内,权利人提出请求的,人民法院就会依法保护权利人的权利。最长诉讼时效的期间是从权利被侵害之日起计算,权利享有人不知道自己的权利被侵害,时效最长也是二十年,超过二十年,人民法院不予保护。而本案是以确认合同无效为诉讼是由,理论上合同无效事由适用三年诉讼时效,所以说9年时间的诉讼,笔者不知道是为什么得到了法院的受理,如果是房产的原物返还那就是永久,这是两个概念。3.本案上诉人估计未请专业律师或者疏忽,9年时间,已经过了知道或者理应知道己方权利被损害三年的诉讼时效,上诉人在一审的时候就应该主张诉讼时效过了进行抗辩,就没有之后的事情了,确认合同效力属于典型的民事案件,适用三年的诉讼时效。4. 农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员,具有身份属性,其在一定程度上有福利性质。

  

  5.农村宅基地使用权的转让:从受让的主体上,可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。 如果受让方也是本集体经济组织成员,经过集体经济组织同意,则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条,宅基地属于集体所有,其所有权属于集体,而农民作为经济组织的成员,対于宅基地拥有的是用益物权,即使用和收益的权利,其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条,无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。所以,如果事后经过农村集体组织同意,应当认定合同有效。反之,则应认定其合同无效。也就是说,对于此种情况,取得农村集体经济组织的同意,以及进行登记是转让有效的前提。

  6.而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条,宅基地属于集体所有,《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性,非本集体经济组织成员无法取得。然而,在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让,根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有,这一点不存在争议。7.在这种情况下,如果受让方是本集体经济组织的成员,则其有效无效的区分与前述情形一样。如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员,根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。据此,似乎可以认定,转让房屋的协议是有效的,其实不然,理由是:根据《合同法》第七条,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。 《合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。8.根据《物权法》地随房走的原则,农民在宅基地上建造的自有房屋的转让,必然导致宅基地使用权的一并处分,而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此,该房屋转让协议应当认定无效。9.履行相关审批手续:《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证,《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据,因买卖房屋而转移宅基地使用权的,宅基地使用权主体发生变化,应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续,并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节,有些当事人在进行变更登记时,只到房屋管理部门办理产权过户登记手续,没有进行宅基地使用权的主体变更,从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准,既没有进行房屋产权的变更登记,又没有完成宅基地的变更登记。严格地说,此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移10.受让人主体资格应受限制:宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性,使用权主体应是该农业集体经济组织成员,或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等,原使用权人不再使用宅基地,依法可以转让,但是,对于宅基地使用权的受让主体,应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让,因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员,受让主体便不再符合法定的条件,除非转让时,该受让人已经将户口迁入本乡或本村,成为本集体经济组织内部成员。

  

  11.转让后原则上仍遵循“一户一宅”:《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时,还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的,应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回,并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。

  12.上述条件不应影响房屋买卖合同的效力 1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定,因此应当认定房屋买卖合同无效。其理由是,根据《城市房地产管理法》第六十条规定,房地产转让应办理变更登记;根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定,土地使用权的变更自登记之日起生效,不办理变更登记的不具有法律效力。13.《物权法》第一百五十三条规定:“ 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”这并非对宅基地使用权转让的禁止,仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制。《民法通则》第80条第3款“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”,这是1987年开始实施法律规定,这里的“土地”是否包括“土地使用权”,还是仅指土地所有权,抑或两种权利兼而有之?1988年通过的《宪法》第2条修正案将宪法第10条第4款修改为:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《宪法》第2条修正案并没有顾及土地的不同类别,也没有考虑土地的不同所有权主体,而是规定“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。《民法通则》第80条第3款的规定只能理解为对土地所有权的转让限制,否则违宪。因此,此款规定并非属对宅基地使用权转让的禁止规定。14.行政法规对农村宅基地使用权转让作出的规定《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(1999年5月6日发布)(下称《通知》)规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据地随房走的原则,这是对农村宅基地使用权转让的禁止性规定,但该《通知》并不是行政法规。依据现行的《行政法规制定程序条例》关于决定与公布的规定,“行政法规草案由国务院常务会议审议,或者由国务院审批”“ 报请总理签署国务院令公布施行。”、 “签署公布行政法规的国务院令载明该行政法规的施行日期”。依据当时生效的《行政法规制定程序暂行条例》第三条“行政法规的名称为条例、规定和办法。”第十四条“行政法规草案由国务院常务会议审议,或者由国务院总理审批。”第十五条“经国务院常务会议审议通过或者经国务院总理审定的行政法规,由国务院发布,或者由国务院批准、国务院主管部门发布。” 从名称上来看,该《通知》的名称不符合法规的制定程序规定;从通过的程序来看,该《通知》仅经过国务院办公会议,未经过法定的国务院常务会议审议,或者由国务院总理审批程序;从发布的程序来看,该《通知》仅由国务院办公厅发布,未符合法定的“由国务院发布,或者由国务院批准、国务院主管部门发布”程序。另外,该通知也未公布施行日期。因此,该《通知》并不是行政法规,现行行政法规没有对农村宅基地使用权转让作出禁止性规定。15.行政规章对农村宅基地使用权转让作出的规定目前关于宅基地转让问题的规章级规定有国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的,宅基地使用权同时转让”。这里禁止的是单独转让,但其效力只是行政规章。、四 、结论根据民法的一般原则,法无禁止的皆可为, 根据《合同法》第52条的规定,只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。16.关于姜某龙所受损失范围的认定。房屋拆迁补偿系对被拆迁房屋的价值补偿,系房屋权利人依法应当享有的权益。本案中,因涉案房屋买卖合同系无效合同,姜某龙不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值,故应认定其因合同无效遭受的损失系涉案房屋的增值损失,该损失也系其基于该无效合同产生的信赖利益损失。因此,上述损失应由涉案无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。17.关于无效合同当事人过错程度的认定。徐某国作为涉案宅基地房屋的权利人,理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让,而且其在出卖涉案房屋9年后方主张权利,致使该房屋被多次转卖,故徐某国应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任;而姜某龙作为最终购房人因负有谨慎审查房屋性质、来源及此前交易过程的义务而未履行,故姜某龙应对本案房屋买卖合同无效承担次要过错责任。据此,应当认定徐某国应承担因合同无效所造成损失的80%,姜某龙应承担该损失的20%,即姜某龙据此可分得涉案拆迁房屋增值部分的80%,徐某国可分得其增值部分的20%。因涉案房屋虽已由姜某龙与当地农村经济组织签订安置补偿协议并被实际拆迁,但因其安置补偿房屋尚未建成,即其增值部分数额尚无法确定,徐某国可在条件具备后对此另行主张,本案不予处理。

  

  

  

案例探析:农村房屋买卖合同效力及合同解除后赔偿责任探析

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